想賣卻不知道自己的房子值多少錢?其實(shí)只要掌握一些小技巧,就可以自己估算房子的價(jià)值。過來看看。
一、在估算房價(jià)時(shí)有四個(gè)因素需要考慮
1.周邊房價(jià)
其實(shí)參考房價(jià)指的是城市周邊地段和同一地段同類房屋的均價(jià),包括戶型、樓層、裝修、掛牌價(jià)格和成交價(jià)格。
2.單位類型
好公寓的價(jià)格一直都比不好公寓的價(jià)格高,這也是老房子不能和新房相比的原因。如果房子布局中衛(wèi)生間和廚房較小,房價(jià)可能會(huì)降低10%。
3.房間的年代
根據(jù)一般情況,我國現(xiàn)行房屋建筑的耐久性為50年(從房屋竣工時(shí)算起),因此年折舊率為2%,在鑒定時(shí)應(yīng)予以考慮。
4.地板
價(jià)格自然因樓層而異。以一、二層為基準(zhǔn),五、六層降價(jià)3%,七層降價(jià)5%,頂層降價(jià)5%,二、四層降價(jià)3%。
此外,房子的朝向、周圍是否有違章建筑、小區(qū)周圍的配置也會(huì)影響房子的價(jià)格。房子沒有朝南的門窗扣5%,小區(qū)沒有獨(dú)立封閉的扣5%;如果房子的位置屬于房地產(chǎn),將增加15%,住宅環(huán)境將完全配備10%。
二、可以用四種方法來估算房價(jià)
1.市場比較法
選取市場上用途相同、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例,與待評(píng)估房地產(chǎn)的各種條件進(jìn)行對(duì)比,用指數(shù)量化各因素,通過精確的指數(shù)比較和調(diào)整,得出被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。
2.收入減少法
首先需要估算每個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)凈收入,然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將凈收入折算到現(xiàn)在。每個(gè)時(shí)期的收入總和就是房價(jià)。*還原法關(guān)注房地產(chǎn)未來*超過其成本的事實(shí),計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收入÷*還原利率。
3.成本估價(jià)法
建筑成本加上各種稅費(fèi)和正常利潤就是房價(jià),適用于房地產(chǎn)交易少,不能采用市場比較法的情況。公式為:房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)改造的完全價(jià)值-建筑折舊。
4.路線價(jià)格法
土地使用權(quán)的價(jià)值與土地的位置有很大的關(guān)系。同一地塊,土地價(jià)值具有相對(duì)穩(wěn)定性。如果你知道這個(gè)區(qū)塊的土地均價(jià),可以通過調(diào)整臨街面的寬度和深度,得到評(píng)估對(duì)象的土地價(jià)值。
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