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合肥房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎? 2018年未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

2018-03-06 17:02:30
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房地產(chǎn)調(diào)控政策緊密關(guān)系樓市走向,社會(huì)對(duì)此高度關(guān)注。近期一些城市取消部分區(qū)域限購(gòu)、推出人才安居購(gòu)房,被誤讀為“調(diào)控松綁轉(zhuǎn)向”,市場(chǎng)敏感性可窺一斑。2018年調(diào)控政策有啥“硬招”?穩(wěn)樓市關(guān)鍵棋子落在哪兒?近期,住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)召開(kāi)年度會(huì)議,其中對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控都做了部署。

 2018年合肥未來(lái)房?jī)r(jià)

2018房?jī)r(jià)走勢(shì)消息

調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖力度不放松

蘭州、南京、合肥等地近期對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行了局部微調(diào),引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策將松綁的無(wú)限“遐想”。

實(shí)際上,定向取消限購(gòu)、為高層次人才提供落戶(hù)政策支持、租房落戶(hù)只是部分城市“針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策”的政策注腳,從嚴(yán)調(diào)控仍是各部門(mén)合力保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展、堅(jiān)持“房住不炒”的政策基調(diào)。

“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”,住建部明確,要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施。

“嚴(yán)”還表現(xiàn)在對(duì)住宅用地的規(guī)劃上。國(guó)土部表示,國(guó)土資源處于供給端的重要位置。住宅用地是保障住有所居的、不能用來(lái)炒作投機(jī),將強(qiáng)化分類(lèi)調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在人群需求和地域特點(diǎn)上存在明顯差異性,各城市、各地區(qū)之間的市場(chǎng)情況不一樣,甚至一個(gè)城市內(nèi)不同區(qū)域的住房供求狀況也千差萬(wàn)別。過(guò)去一年,有的三四線(xiàn)城市從庫(kù)存積壓變?yōu)榉績(jī)r(jià)上漲,有的三四線(xiàn)城市庫(kù)存規(guī)模依然較大。

針對(duì)這些差異,住建部強(qiáng)調(diào),要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策,滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析,提高調(diào)控的能力和水平,進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

 2018年合肥房?jī)r(jià)

合肥2018年2月房?jī)r(jià)

合肥市區(qū)房?jī)r(jià)上浮近1000元/㎡

行情1:2月合肥市區(qū)共計(jì)網(wǎng)簽1564套,相比之前5年,2013年2月網(wǎng)簽5214套,2014年2月5980套,2015年2月4071套,2016年2月5620套,2017年2月1223套。雖然今年2月份同比上浮,但受調(diào)控、限簽影響,仍處于低位。

行情2:2017年合肥市區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)基本在1.5萬(wàn)/㎡,但從2017年12月開(kāi)始,網(wǎng)簽均價(jià)已基本突破1.6萬(wàn)/㎡,2018年2月網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比1月上漲974元/㎡。而供應(yīng)均價(jià)也上升一個(gè)“臺(tái)階”,近4個(gè)月以來(lái),供應(yīng)均價(jià)突破了1.7萬(wàn)/㎡。這還是在“限簽、政府拉低均價(jià)”背景下的房?jī)r(jià)。另外,從近7周的走勢(shì)來(lái)看,房?jī)r(jià)基本也慢慢突破1.6萬(wàn)/㎡。

行情3:目前,網(wǎng)簽仍然在走“低價(jià)位房源大量備案,拉低整體均價(jià)”的套路。

從全市范圍內(nèi),2月份,除了大量1.1萬(wàn)/㎡的房源(信地華地城網(wǎng)簽131套、光明觀(guān)瀾公館網(wǎng)簽155套、文一錦門(mén)學(xué)院里網(wǎng)簽78套)網(wǎng)簽備案外,肥西官亭鎮(zhèn)福澤公寓網(wǎng)簽219套、花崗鎮(zhèn)福澤公寓網(wǎng)簽190套兩超低價(jià)位盤(pán),也進(jìn)入網(wǎng)簽系統(tǒng)拉低均價(jià),房源價(jià)格更是低至3000元/㎡左右。從2017年9月的拆遷安置房文件顯示,合肥預(yù)計(jì)有5宗拆遷安置房地塊,可提供房源總套數(shù)12140套。這些低價(jià)房源的上市,也將為地王、高價(jià)盤(pán)開(kāi)路。

行情4:雖然低價(jià)房源在持續(xù)拉低均價(jià),但一些高價(jià)位房源也在積極走量。比如,求實(shí)領(lǐng)勢(shì)學(xué)府賣(mài)了64套,中海央墅52套,綠地御徽29套,萬(wàn)科森林公園29套,文一塘溪津門(mén)28套……

行情5:2月份,合肥市區(qū)庫(kù)存量已達(dá)到54719套,但其中有約2萬(wàn)套正在排隊(duì)網(wǎng)簽,真實(shí)庫(kù)存在3萬(wàn)多套,而目前合肥庫(kù)存還是在逐月上漲,預(yù)計(jì)下半年將達(dá)到2014-2015年的水平。后續(xù)市場(chǎng)供大于求,必然有優(yōu)惠潮或價(jià)格戰(zhàn)。

可以說(shuō),2018下半年的去化壓力要比上半年大,所以年后不少房企搶開(kāi)局,重點(diǎn)布局上半年。更有房企爆出了,“上半年清盤(pán),二季度拿地,下半年觀(guān)市場(chǎng),2019年再殺回來(lái)”的計(jì)劃。

 2018年房?jī)r(jià)

合肥房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎

所以很多人都覺(jué)得2018年合肥房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)下跌。但是筆者卻認(rèn)為,2018年合肥房?jī)r(jià)下跌的幾率十分小,甚至還有可能會(huì)出現(xiàn)小幅的上漲。

首先從整個(gè)樓市的大環(huán)境來(lái)看,2018年的樓市肯定是要保持整體的穩(wěn)定,這一點(diǎn)中央已經(jīng)在各種會(huì)議上多次的強(qiáng)調(diào)過(guò)了。那么什么才是穩(wěn)定呢?在筆者看來(lái)所謂的穩(wěn)定就是如果房?jī)r(jià)跌了,那么政府就要出臺(tái)政策把房?jī)r(jià)抬上來(lái),如果房?jī)r(jià)漲了那政府就運(yùn)用調(diào)控來(lái)限制房?jī)r(jià),總之就是要讓房?jī)r(jià)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。整個(gè)樓市都是保持穩(wěn)定的,那么合肥這一個(gè)城市怎么可能會(huì)脫離樓市的整體走勢(shì)呢?

其次,就單單從合肥這個(gè)城市出發(fā),在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一整年的下跌之后,現(xiàn)在合肥的房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)回到了2016年房?jī)r(jià)上漲之前的水平了,那么也就是說(shuō)合肥房?jī)r(jià)暫時(shí)已經(jīng)到底了。既然現(xiàn)在合肥房?jī)r(jià)暫時(shí)到底了,那么怎么可能還會(huì)繼續(xù)下跌呢?你總不能想著房?jī)r(jià)會(huì)跌到比上漲之前更低吧,大家都知道房?jī)r(jià)是不可能跌到比上漲之前還低的水平,畢竟貨幣一直在貶值。

*近前幾天合肥不是還出臺(tái)了文件,其中有一條是“商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià),且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)?!彪m然這一條規(guī)定不是說(shuō)合肥放開(kāi)了限價(jià),但是至少也說(shuō)明一點(diǎn),那就是合肥的樓市調(diào)控政策的確出現(xiàn)了松動(dòng)。想一想合肥房?jī)r(jià)為什么會(huì)出現(xiàn)下跌,還不是因?yàn)閲?yán)格的調(diào)控政策,那么現(xiàn)在調(diào)控政策出現(xiàn)了松動(dòng),筆者認(rèn)為2018年合肥房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的概率不大。

大家都知道調(diào)控政策還要看地方財(cái)政決定的,去年一年嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策已經(jīng)把合肥的財(cái)政嚴(yán)重壓縮了,筆者判斷今年合肥政府很有可能會(huì)出臺(tái)緊縮性的土地政策倆保證土地財(cái)政。那么到時(shí)候隨著土地供應(yīng)的減少,合肥樓市的供需關(guān)系會(huì)進(jìn)一步緊張,那么房?jī)r(jià)就算不上漲,但是更不可能會(huì)下跌。當(dāng)然筆者只是就事論事,不是鼓勵(lì)你去合肥炒房,畢竟房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的。

( 文章來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)) 

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