樓面價(jià)和房價(jià)的關(guān)系

臺風(fēng)過后

一、樓面價(jià)
樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許*建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的*面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。
1、樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；
2、規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；
3、容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，*成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。
二、房價(jià)
一般來說，房價(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價(jià)值。即房價(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置*重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。
1、房價(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。
2、據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

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公司的扣扣

樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的*終售價(jià)包括了樓面價(jià)，開發(fā)商在拿地的時(shí)候指出的土地價(jià)格會作為商品房*終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
而一般情況下，樓面價(jià)和房價(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房價(jià)肯定貴，房價(jià)一般為樓面價(jià)的2～3倍。但實(shí)際情況中也會有不成比例的情況：
1、樓面價(jià)高房價(jià)不一定會高
如果市場降溫，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本，可能會根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整。只要能*，少點(diǎn)也無所謂。
2、樓面價(jià)低房價(jià)不一定低
如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房價(jià)也會對應(yīng)拉高。
所以，*終房價(jià)如何要看整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及開發(fā)商對于樓盤的定位和其他項(xiàng)目成本。

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鐘家小柔

樓面價(jià)與房價(jià)之間為正比例關(guān)系，也就是說樓盤的樓面價(jià)高房價(jià)肯定也高，一般情況下，房價(jià)是樓面價(jià)的兩三倍，但實(shí)際房產(chǎn)銷售市場中也存在不正比的情況，因?yàn)橛行╅_發(fā)商會根據(jù)周圍環(huán)境、配套設(shè)施等因素對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，兩者之間的關(guān)系還需看具體情況而定。

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