合作建房契稅應(yīng)如何繳納？

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注：原<實(shí)施細(xì)則>第十五條
第十五條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù),轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
(一)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定.
(二)按納稅人*近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定.
(三)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本*(1+成本利潤率)÷(1－營業(yè)稅)
上列公式中的成本利潤率，由省,自治區(qū),直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定.
第二種是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣合股,成立合營企業(yè),合作建房.對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅.
(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤共享的分配,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)入股,參與接受方的利潤分配,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為入股,對其不征營業(yè)稅;只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅;對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅.
(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅;對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅.
(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為.因此,首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅,其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定.因此,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產(chǎn)"征稅.

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王

在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為.因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為.對甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅;對乙方應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征稅.由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則>第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額.如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅.
提示：您企業(yè)將建成的房屋兌付給房產(chǎn)所時(shí)就發(fā)生了納稅義務(wù)，由于沒有銷售價(jià)格，所以上文規(guī)定按<細(xì)則>第十五條由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定：
附：第十五條納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù),轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
(一)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定.
(二)按納稅人*近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定.
(三)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本*(1+成本利潤率)÷(1－營業(yè)稅*)
上列公式中的成本利潤率，由省,自治區(qū),直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定.

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一說一笑一年華

在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅；對乙方應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。
　　提示：您企業(yè)將建成的房屋兌付給房產(chǎn)所時(shí)就發(fā)生了納稅義務(wù)，由于沒有銷售價(jià)格，所以上文規(guī)定按《細(xì)則》第十五條由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定：
　　附：第十五條納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
　?。ㄒ唬┌醇{稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
　?。ǘ┌醇{稅人*近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
　?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ㄓ?jì)稅價(jià)格：
　　計(jì)稅價(jià)格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅*）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

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浮浮沉沉

第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、*等作為共同*，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。
第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供*的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。
第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供*的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。
第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供*的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以*或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋*合同。

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蝴蝶少女

根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅函發(fā)［1995］156號文規(guī)定，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供*合作建房，由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都收得了擁有部分房屋的所有權(quán)。
在這一合作過程中，一方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；另一方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。
因此，應(yīng)分別按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)稅目交納營業(yè)稅。同時(shí)，按照繳納營業(yè)稅稅額分別計(jì)繳
城市維護(hù)建設(shè)稅7％和教育費(fèi)附加3％。

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