前期物業(yè)管理內容包含有哪些?需要注意的內容是什么?
(一)管理機構的設立與人員的培訓 機構的設置應根據(jù)委托物業(yè)的用途,面積,管理深度,管理*等確定;人員的配備除考慮管理人員的選派外,還要考慮操作層(維修養(yǎng)護,保安,清潔,綠化等人員)的招聘.依據(jù)職責分別進行培訓. (二)規(guī)章制度的制定 必要的規(guī)章制度:管理機構的職責范圍;各類人員的崗位責任制;物業(yè)各區(qū)域內管理規(guī)定;用戶(住戶)手冊等. (三)物業(yè)的驗收與接管 物業(yè)的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術規(guī)范與質量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié).物業(yè)接管是房地產開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程,移交應辦理書面移交手續(xù).開發(fā)企業(yè)還應向管理單位移交整套圖紙資料,以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護.在物業(yè)保修其問,接受委托的物業(yè)管理公司還應與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同,明確保修項目,內容,進度,原則,責任與*. (四)進戶管理 進戶,是指業(yè)主,使用人正式進住使用物業(yè),俗稱"入伙".商品房購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為: 1.發(fā)入伙通知書 在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書. 2.帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè),著重勘驗 (1)房建質量; (2)設備質量,運轉情況; (3)房型,裝修,設施配備等是否與合同相符; (4)外部環(huán)境狀況及影響. 3·約定代為裝修,添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜 4.簽訂<物業(yè)使用公約> 主要內容包括:在分清白用與公用部位,設備,設施的前提下確定雙方享有的權利和應盡的義務,物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應的違約責任.
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(一)物業(yè)的承接查驗
承接查驗是物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理的一項重要內容.物業(yè)服務企業(yè)除了和物業(yè)建設單位辦好正常的承接查驗手續(xù)外,物管人員應熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設情況,了解不同房屋套型的布局情況,了解小區(qū)配套設施的建設情況等等,以便于業(yè)主的查詢.其次,物業(yè)服務企業(yè)要派人伴隨業(yè)主看房,及時發(fā)現(xiàn)室內水電,門窗,墻壁,地面出現(xiàn)的瑕疵,解答業(yè)主提出的問題,記錄好存在的問題,以便整改.上時要當著業(yè)主的面再次進行蓄水試驗,沒有問題請業(yè)主簽字,以免業(yè)主在裝修時,因人為造成破壞而向下滲水推卸責任.
(二)業(yè)主入住及裝修管理
業(yè)主入住及裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作,也是容易引起投訴的重要環(huán)節(jié),弄不好就發(fā)生推諉扯皮.物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主入住及裝修之前要制定周密的計劃,將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻,以便業(yè)主了解和執(zhí)行.
(三)前期衛(wèi)生保潔
前期衛(wèi)生保潔是小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié),前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應根據(jù)收費標準來確定保潔的方法和任務.通常情況下,前期物業(yè)管理中,由于裝修得業(yè)主比較集中,往往是前邊掃了后邊倒,保潔無法達到應有的效果,小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài).針對這種實際,前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運,減少灰塵污染.其次是加大宣傳和督查力度,嚴禁裝修施工人員和業(yè)主隨意拋棄裝修雜物.三是抓好生活垃圾袋裝化,減少生活垃圾隨處放,蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象.四是適當增加保潔力量,增加保潔次數(shù),盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境.
(四)前期安全防范
前期物業(yè)管理的安全防范工作,一是要抓好以防盜竊為主的安全防范,由于進出小區(qū)人員較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設施沒有到位,容易給一些偷盜者可乘之機,因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案.二是要對進出小區(qū)的人員進行及時登記,裝飾裝修人員憑證進出,杜絕閑散人員進入小區(qū).三是要充分利用好已有的安全實施,四是抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導,特別是各種運送裝修材料的車輛,要及時裝卸,避免長時間停留,以減少小區(qū)交通壓力,維護好小區(qū)生活秩序,
(五)前期關系協(xié)調
前期物業(yè)管理中各種矛盾比較集中,譬如房屋質量問題,購房合同規(guī)定的內容沒有兌現(xiàn)問題,小區(qū)配套設施沒有到位問題,小區(qū)安全秩序問題等等,甚至裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦需物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調解決.這些矛盾,絕大多數(shù)不是物管公司造成的,也不是物管公司能夠解決的,物業(yè)服務企業(yè)應分析各相關部門和單位的作用及與物業(yè)管理項目之間的相互關系,確定與各方面溝通協(xié)調的內容,建立溝通協(xié)調的渠道.通過溝通協(xié)調建立良好的合作支持關系,不僅有利于前期管理工作的開展,也為后期的正常管理打下良好的基礎.
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一,定義:物業(yè)管理前期介入是指從地產公司開發(fā)選地,產品定位,營銷案場,規(guī)劃設計,工程施工及交接驗收,直至入住成立物業(yè)服務中心的整個過程中,為地產公司提出合理化建議,意見,協(xié)助地產公司完善產品,以達到產品優(yōu)化,方便日常物業(yè)管理的目的.
二,物業(yè)管理前期介入的幾個階段
1,規(guī)劃設計階段
規(guī)劃設計時,物業(yè)的硬件一般就定位了,特別是機電設備,房屋結構,煙道走向,排污管徑規(guī)格等變動很小,便于后期管理.
2,施工期介入階段
房屋施工階段參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會,這樣可了解房屋的施工進度和施工質量,可根據(jù)施工的進度提前提出合理的建議,可以根據(jù)平時管理時經常出現(xiàn)的問題在施工階段可監(jiān)督和提出.
3,接管驗收階段
房屋的接管驗收分業(yè)和公共兩個部分.業(yè)主部分驗收時,應細致一些,把存在的問題盡可能在業(yè)主入伙驗房前處理完;公共部分和配套部分是重點:竣工資料,房屋的本體部分,給水系統(tǒng),排水設施及管網(wǎng),高低壓供配電系統(tǒng),消防系統(tǒng),電梯,安防對講系統(tǒng),車場系統(tǒng)及車庫設施,照明系統(tǒng),環(huán)境綠化,配套產品設施及設備等以上12個項目應仔細檢查并試驗試用,發(fā)現(xiàn)問題及時督促其整改后再驗收,上述項目的各技術資料一定要收齊并存好檔.
4,入伙階段
入伙是物業(yè)公司次與業(yè)主面對面的服務,所以在入伙前我們一定要準備充分,要假設多個問題,多個對策.
5,裝修審批管理階段
裝修審批管理是物業(yè)管理甚而和開始,以后物業(yè)管的好與壞,就要看裝修審批和管理這個重要環(huán)節(jié).
三,物業(yè)管理前期介入階段的內容
1,物業(yè)的承接查驗
承接查驗是物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理的一項重要內容.物業(yè)服務企業(yè)除了和物業(yè)建設單位辦好正常的承接查驗手續(xù)外,物管人員應熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設情況,了解不同房屋套型的布局情況,了解小區(qū)配套設施的建設情況等等,以便于業(yè)主的查詢.其次,物業(yè)服務企業(yè)要派人伴隨業(yè)主看房,及時發(fā)現(xiàn)室內水電,門窗,墻壁,地面出現(xiàn)的瑕疵,解答業(yè)主提出的問題,記錄好存在的問題,以便整改.
2,業(yè)主入住及裝修管理
業(yè)主入住及裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作,也是容易引起投訴的重要環(huán)節(jié),容易發(fā)生推諉扯皮.物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主入住及裝修之前要制定周密的計劃,將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻,以便業(yè)主了解和執(zhí)行.
3,前期衛(wèi)生保潔
前期衛(wèi)生保潔是小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié),前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應根據(jù)收費標準來確定保潔的方法和任務.通常情況下,前期物業(yè)管理中,由于裝修得業(yè)主比較集中,保潔無法達到應有的效果.前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運,減少灰塵污染.其次是加大宣傳和督查力度,嚴禁裝修施工人員和業(yè)主隨意拋棄裝修雜物.三是抓好生活垃圾袋裝化,減少生活垃圾隨處放的現(xiàn)象.四是適當增加保潔力量,增加保潔次數(shù),盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境.
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前期物業(yè)管理服務內容主要分為三期,即物業(yè)接管驗收期,物業(yè)入伙期,房屋裝飾裝修期.主要是物業(yè)管理公司接管物業(yè)后,對物業(yè)進行管理和提供服務.
1.物業(yè)接管驗收期
物業(yè)接管驗收期是物業(yè)管理公司在簽訂<物業(yè)管理委托合同>之后,履行的項重要義務. 物業(yè)管理公司在接管受托物業(yè),對移交的物業(yè)進行驗收時,應針對可以預見的容易產生糾紛的諸多方面:如物業(yè)質量引起的糾紛;物業(yè)保修的期限,保修責任,保修金的給付金額,*以及保修金的使用方面的糾紛;接管日期不明確導致的接管前后相關責任無法確定的糾紛等等.采取以下相應的預防措施:a.按照<房屋接管驗收標準>驗收;b.將驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題記錄在案,約定期限由發(fā)展商整修;c.與發(fā)展商詳細約定保修事宜;d.收齊物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖;e.簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件,注明接管日期. 實踐表明,在物業(yè)管理糾紛中,*多和*令物業(yè)管理公司領導頭疼的是物業(yè)管理*匱乏的問題,而這一問題產生的根源往往是發(fā)展商移交的保修金不足. 因此,這一時期工作的重中之重是確定物業(yè)保修期限,保修責任,保修金的給付金額,*以及保修金的使用方法.
2.物業(yè)入伙期
物業(yè)管理公司在完成接管任務之后,接踵而至的工作是辦理業(yè)主接房入住事宜,也就是俗稱的"入伙".這一時期容易產生的糾紛有:a.服務態(tài)度和辦事效率方面的糾紛;b.服務差錯造成業(yè)主利益損害的糾紛;c.格式條款合同糾紛;d.業(yè)主驗收物業(yè)發(fā)現(xiàn)質量瑕疵而錯究責任人糾紛;e.房屋銷(預)售合同中關于售后物業(yè)管理約定的糾紛. · 物業(yè)管理公司可通過以下工作防止糾紛的發(fā)生
,及時將入伙通知書,接房須知,管理規(guī)約等送達業(yè)主;第二,做好關于物業(yè)管理的權利,義務和責任范圍的宣傳工作;第三,組織簽署管理規(guī)約,物業(yè)管理收費辦法及相關規(guī)范性文件.
3.房屋裝飾裝修期
裝修房屋表面上看是業(yè)主自己的事,實際上物業(yè)管理公司在其中也肩負著重要責任--預防和制止違法裝飾裝修行為.將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人,對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督,也就成了物業(yè)管理公司的工作內容. 實踐中,業(yè)主為省錢或沒有經驗而委托不具備專業(yè)資質的裝修隊施工,常引發(fā)諸如裝修質量或報酬糾紛;裝修后房屋的安全糾紛;以及裝修對環(huán)境的侵害和業(yè)主之間環(huán)境權的糾紛. 為保護業(yè)主的利益,物業(yè)管理公司應審核裝修隊的來源及資質證書,嚴格按照<建筑裝飾裝修管理規(guī)定>對裝修方案實行審批制;并規(guī)定裝飾裝修管理的禁為和應為要求,列明違規(guī)責任及物業(yè)管理方面的管理權限.
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