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4份價值萬元2024年設(shè)計(jì)與報(bào)價方案

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土地使用權(quán)出讓價格怎么評估?哪位網(wǎng)友了解?

  • 提問者:洗車啊
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  • 提問時間:2017-09-10 19:42:18

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  • 土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和*,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項(xiàng)目,采用招標(biāo)、拍賣的*,可通過市場定價,土地出讓金就是地價??墒菍τ诮?jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目,以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目,往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié),土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì),是定價。土地出讓金實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。土地出讓金依照批租地塊的條件,可以分為以下兩種:一種是“熟地價”,即提供“七通一平”的地塊,出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi);另一種是“毛地”或“生地”價,即未完成“七通一平”的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,*者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。土地出讓金金數(shù)額計(jì)算方法有這些:一.有實(shí)際成交價的,且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金,若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的,則依照標(biāo)準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算二.發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時,按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三.通過以上*計(jì)算的土地出讓金數(shù)額,土地使用權(quán)受讓人有異議的,由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,按評估價的40%計(jì)算土地出讓金。四.劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權(quán)價格計(jì)算出讓金時,應(yīng)該將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。以上觀點(diǎn)為上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心第三方結(jié)論,請自行核實(shí)!依照新的土地基準(zhǔn)地價,國有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的,其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價×40%×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)。房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的國有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的,其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價×繳納比例(10%)×出讓土地面積×年限修正系數(shù)。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的房屋,其安置房國有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的,按老政策享受,即每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價×10%×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)×0.5??傊?,各地的土地出讓金計(jì)算方法是不一樣的,咨詢當(dāng)?shù)赝恋夭块T。

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  • 劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權(quán)價格計(jì)算出讓金時,應(yīng)該將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和*,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。

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  • 1申請交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時,還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明,委托書、身份證明等資料。2受理和審查市、縣國土資源管理部門受理申請后,應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查,并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查,申請地塊用途符合規(guī)劃,并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的,市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估,確定應(yīng)繳納的土地出讓金額,擬訂協(xié)議出讓方案。3地價評估市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進(jìn)行評估,估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點(diǎn)。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等,集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額,并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定:
    (1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格
    (2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格4方案報(bào)批,發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,將協(xié)議出讓方案報(bào)市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后,市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。通知書內(nèi)容包括:準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。5公開交易取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人,應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易,確定受讓人和成交價款。6簽訂轉(zhuǎn)讓合同通過公開交易確定受讓方和成交價款后,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,約定雙方的權(quán)利和義務(wù),明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。7辦理出讓手續(xù)受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi),持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等,向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等,依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書,注銷土地登記,收回原土地證書,與受讓方簽訂出讓合同。

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  • 搜集的資料主要包括:被評估地塊的地籍資料、城市規(guī)劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料、被評估地塊的批租文件資料、地產(chǎn)市場的成效實(shí)例資料、關(guān)于土地使用權(quán)出讓價格有關(guān)政策法規(guī)、土地管理法規(guī)條例等。并在搜集資料基礎(chǔ)上進(jìn)一步篩選、整理和歸類

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  • 所謂土地出讓是指國家將國有土地出讓給個人或單位使用,個人或單位繳納土地出讓金。出讓方只能是各級人民政府,土地部門實(shí)際負(fù)責(zé)。所謂轉(zhuǎn)讓是指單位或個人將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,這個轉(zhuǎn)讓價格雙方可以協(xié)商。

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