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青島的別墅區(qū)是比較多的,嶗山區(qū)的別墅分布*為集中,比較出名的有匯海山莊別墅小區(qū)、魯邦*悅海豪庭別墅小區(qū)、弄海園別墅小區(qū)、海風(fēng)花園別墅小區(qū)、海信麥島金岸別墅小區(qū)等等,市南區(qū)的別墅分布就沒有那么集中,比較出名的有天林花園別墅小區(qū)、明珠花園別墅小區(qū)、八大關(guān)別墅區(qū)等。
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上訴人(原審原告):曾凡伯,男,1943年9月16日出生,漢族,系沈陽金輝路橋總公司退休職工。住址:沈陽市鐵西區(qū)重工街北二西路53-12。委托*人:李振革,系遼寧良友律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告):楊寶祥,男,1956年8月31日出生,漢族,系沈陽鼓風(fēng)機廠干部。住址:沈陽市皇姑區(qū)太白山路6-2號2-7-1。被上訴人(原審被告):黃雨東,男,1960年11月7日出生,漢族,系沈陽房天房產(chǎn)信息中心工作人員。住址:沈陽市和平區(qū)哈爾濱路65號533。委托*人:張劍,男,1970年11月15日出生,漢族,無職業(yè)。住址:沈陽市東陵區(qū)文翠路57號。原審原告:李鳳琴(系上訴人之妻),1946年6月5日出生,漢族,系沈陽金杯公司退休職工。住址:同上訴人。上訴人曾凡伯因與被上訴人楊寶祥、黃雨東房屋買賣合同糾紛一案,不服沈陽市皇姑區(qū)人民法院[2006]沈皇民二房初字第196號民事判決,向本院提起上訴。本院于2006年12月19日受理后,依法組成由審判員曹桂巖擔(dān)任審判長并主審、才玉瑩、王大鵬參加的合議庭,于2007年1月31日公開開庭進行了審理。上訴人曾凡伯的委托*人李振革,被上訴人楊寶祥、黃雨東的委托*人張劍到庭參加了訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審判決查明:2006年3月26日,曾凡伯(買房人、乙方)與楊寶祥(賣房人、甲方)簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份,內(nèi)容為:建筑面積141.15平方米,房屋座落*沈陽市皇姑區(qū)太白山路2-2號271,成交金額380000.00元,三次付款,交接房屋日期2006年5月,乙方支付定金50000.00元,中介服務(wù)費2500.00元,雙方買賣協(xié)議達成后由中介方負責(zé)辦理交易手續(xù),甲乙雙方如違約應(yīng)負違約責(zé)任,賠償經(jīng)濟損失100000元,本協(xié)議于2006年3月26日簽訂,自簽訂之日起生效,房屋交易手續(xù)辦完后,乙方將房款一次性付給甲方。甲方負責(zé)房屋所欠的一切費用,水、電、煤氣、供暖費、*、有線,甲方室內(nèi)設(shè)施經(jīng)雙方同意,乙方將參加房交會更名過戶,乙方應(yīng)在2006年3月30日再付甲方人民幣200000元(220000元),其中加上定金。甲、乙雙方過戶更名再付甲方人民幣155000元。留甲方10000元,待甲方搬家結(jié)清費用后交門鑰匙。乙方將全部房款付給甲方。(甲方應(yīng)保持室內(nèi)完好)此協(xié)議不開任何收據(jù)憑證以收條為準(zhǔn)。黃雨東在該協(xié)議上簽了名,并加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。原告(甲方)、被告(乙方)于2006年3月26日簽訂《補充協(xié)議書》一份,內(nèi)容為:甲方應(yīng)保持室內(nèi)設(shè)施齊全無損壞,室內(nèi)雙人床、小魚缸、電腦桌椅、茶幾,背投音響、DVD、功放機、飲水機一臺、空調(diào)、沙發(fā)、鐘、魚缸、花瓶、茶幾、圓凳8個、壁畫、南屋壁柜、沙發(fā)、電視、雙人床,廚房冰箱、飯桌、爐具、油煙機、衛(wèi)生間洗衣機、太陽能,北屋立柜、梳妝臺,以上物品歸乙方所有。2006年3月26日,楊寶祥給曾凡伯出收條一張,內(nèi)容為:今收到買房定金50000元整。黃雨東于2006年3月26日給曾凡伯出收條一張,內(nèi)容為:今收到曾凡伯中介費2500元整,該收條加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。黃雨東(中介)曾于2006年3月26日在《遼沈晚報》上公告,內(nèi)容為:皇姑北運河畔花園,3室2廳,141.25平,7頂,南北,新房,產(chǎn)權(quán),高裝,物業(yè),35萬。黃雨東在庭審中陳述,該賣房信息是楊寶祥用*在中介登記的。原審判決另查明:楊寶祥于2005年3月11日從王寧手中購得座落于沈陽市皇姑區(qū)太白山路2-2號271(建筑面積141.15平方米)住房。沈陽市房產(chǎn)局于2005年3月22日給楊寶祥發(fā)了沈房權(quán)證皇姑字第31369號房屋產(chǎn)權(quán)證,該房屋產(chǎn)權(quán)證附圖上標(biāo)明了時間為1997年。楊寶祥所購該房西側(cè)樓頭釘有一標(biāo)牌,內(nèi)容為:工程名稱新開花園小區(qū)2號住宅樓,建設(shè)單位沈陽商貿(mào)金融開發(fā)區(qū)房屋開發(fā)建設(shè)中心,施工單位沈陽市建筑承包工程公司,開竣工日期97.3.15-97.8.31。楊寶祥購此房交契稅4446.22元。現(xiàn)楊寶祥仍住在沈陽市皇姑區(qū)太白山路2-2號27I室。原審判決又查明:黃雨東于2006年3月26日給楊寶祥出收條一張,內(nèi)容為:今收到楊寶祥產(chǎn)權(quán)證、契稅證原件各一份,證號31369,該收條加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。黃雨東于2006年4月3日以中介人的名義出證明一份,內(nèi)容為:2006年3月26日甲、乙雙方在進行房屋交易時甲方?jīng)]有向乙方說明此房產(chǎn)權(quán)不足二年,需要交納營業(yè)稅問題,也沒有商討營業(yè)稅由誰擔(dān)負的問題。在此房營業(yè)稅由誰交的問題上,甲、乙、丙三方經(jīng)過幾次商談,一直沒有達成一致意見。2006年4月3日,乙方通過中介兩次通知甲方,明確告知甲方,要談此房甲方要負擔(dān)全額經(jīng)營稅款,辦理過戶、更名手續(xù),不談就盡快在3月4日下午三點前退還50000元定金。黃雨東于2006年4月19日出證明一份,內(nèi)容為:我們房天房產(chǎn)3月26日在《遼沈晚報》上刊登的皇姑北運河畔花園的房子廣告內(nèi)容是房主楊寶祥提供的,在進行交易買主詢問時他說是新房,說才二年,新裝修不長時間,而后來知道實際房子已7年了,賣房人確實隱瞞了房子的事實真相,使我們中介和買房人在不知情的情況下簽了房屋買賣協(xié)議。黃雨東于2006年4月19日又出證明一份,內(nèi)容為:在3月26日下午4點在我中介簽完房屋買賣協(xié)議時,我們發(fā)現(xiàn)他房產(chǎn)權(quán)不足二年時,需交營業(yè)稅的情況后,馬上告知賣方楊寶祥,楊說:這事好辦,可是第二天找他交營業(yè)稅時,他卻說營業(yè)稅應(yīng)叫買方擔(dān)負,在營業(yè)稅由誰擔(dān)負的問題上,爭議多天,直到4月3目買方要法律解決時,他才勉強同意他交。在產(chǎn)權(quán)不足二年需要交營業(yè)稅,需誰交的問題上,他開始說他不知道需交營業(yè)稅。但后來在3月31日下午,在中介買賣雙方繼續(xù)調(diào)解時,中介說,國家是有規(guī)定的,產(chǎn)權(quán)不足二年房子進行交易時,誰賣房子誰交稅,這時楊寶祥說早知道,不就是遼地稅2005年65號和遼地稅2005年76號文件嗎,以上情況屬實,特此證明。沈陽市地方稅務(wù)局于2005年7月1目發(fā)文通知(沈陽市個人轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)地方稅收政策),2005年6月1日后,個人將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。2005年6月1目后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,應(yīng)全額征收營業(yè)稅。在庭審中曾凡伯稱假如不是因稅款的問題,我不會不履行協(xié)議的,我多次找過楊寶祥和中介要解決問題。在庭審中詢問曾凡伯是解除還是撤銷與楊寶祥所簽協(xié)議,曾凡伯明確答復(fù)是解除協(xié)議。2006年4月28日,曾凡伯、李鳳琴向原審法院起訴,要求:“
1、解除、撤銷和楊寶祥簽訂的房屋買賣協(xié)議,返還定金50000元;
2、黃雨東返還中介費”。原審判決認為:公民、法人的合法權(quán)益受法律保護。依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同,不得擅自變更或者解除合同,依法成立的合同受法律保護。依法成立的合同,自成立時生效。雙方所簽房屋買賣協(xié)議、補充協(xié)議書系當(dāng)事人之間合意表示的自愿行為,且不違反有關(guān)法律規(guī)定的意思自治原則、合同的自愿原則,應(yīng)認定為有效合同。合同的訂立,就是為了鼓勵交易、促進交易,防范交易風(fēng)險,維護交易安全,規(guī)范交易行為,有利于減少糾紛和解決糾紛,使買賣雙方都遵守合同規(guī)定的內(nèi)容,切實遵守、遵循誠實信用原則。訂立合同應(yīng)依照合同的目的、合同的性質(zhì)、合同的用途、合同的條款、合同的形式、合同的要件研究、約定合同的內(nèi)容。關(guān)于曾凡伯訴稱楊寶祥為了以較高的價格出賣自己的房屋,有意向中介房天房產(chǎn)中心提供了虛假廣告信息,把已經(jīng)7年房齡的房子說成是新房的問題,雖然黃雨東稱房產(chǎn)信息是通過賣方楊寶祥本人用*在我們中介登記的,但黃雨東至今未向本院提交其所在的中介(沈陽房天房產(chǎn)信息中心)機構(gòu)所登廣告內(nèi)容就是楊寶祥提供的證據(jù)材料。黃雨東所在的房產(chǎn)中介是專門進行房屋買賣的中介機構(gòu),楊寶祥的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)現(xiàn)仍在黃雨東手中(該收條加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章),其應(yīng)該能看懂該產(chǎn)權(quán)證附圖所標(biāo)示的房屋設(shè)計(建設(shè))時間,也應(yīng)能看清楚有關(guān)部門給楊寶祥的發(fā)證時間,由于其草率、倉促工作,登廣告時即未認真核實楊寶祥房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),當(dāng)曾凡伯看房時其也未在事前向曾凡伯講明此種情況的關(guān)注事項,也未提示或告知曾凡伯其所登廣告內(nèi)容與楊寶祥的契證、房屋產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容是否一致,既同雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議(在簽訂協(xié)議前黃雨東看過楊寶祥的契證、房屋產(chǎn)權(quán)證,在簽訂協(xié)議前曾凡伯看過楊寶祥的房屋產(chǎn)權(quán)證,見庭審筆錄),雙方又于當(dāng)天簽訂了補充協(xié)議書,黃雨東并于簽訂房屋買賣協(xié)議當(dāng)天向曾凡伯收了2500元中介費,并加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。曾凡伯也向楊寶祥交了50000元定金。致使?fàn)I業(yè)稅由誰來交這一未盡事宜在房屋買賣協(xié)議簽訂后才發(fā)現(xiàn),使雙方之間因營業(yè)稅由誰來交的問題產(chǎn)生糾紛,曾凡伯于2006年4月訴訟來院。關(guān)于曾凡伯稱楊寶祥有意向中介房天房產(chǎn)信息中心提供虛假廣告的問題,廣告不是楊寶祥所登,黃雨東(中介沈陽房天房產(chǎn)信息中心)至今未提交已登廣告的全部內(nèi)容是楊寶祥所提供的證據(jù)材料,且楊寶祥否認中介所登廣告全部內(nèi)容是自己提供的,故對曾凡伯所稱這一問題不予認定。查處這一問題應(yīng)由有關(guān)部門進行處理。關(guān)于曾凡伯稱楊寶祥嚴重違反了我國購買者權(quán)益保障法,使曾凡伯的合法權(quán)益受到嚴重侵害的問題,因曾凡伯所要購的房屋不是商品房,楊寶祥即不是房屋的銷售單位,也不是房屋買賣的經(jīng)營者,而是要賣房子的房主而不是服務(wù)者,曾凡伯是買房者,其在本案中與楊寶祥不是購買者與經(jīng)營者的關(guān)系,而是個人與個人之間的買賣關(guān)系,因此本案不適用中華人民共和國《購買者權(quán)益
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