商住樓

商住樓，顧名思義值得就是商、兩用的樓房，一般底樓（或數(shù)層）為商場、商店、商務(wù)等所用，而其它部分作為住宅使用的一種綜合性大樓。

商住樓與住宅不同，是不分建設(shè)主體，開發(fā)商、非開發(fā)企業(yè)，甚至是個(gè)人也都是可以建，而且商住樓沒有規(guī)定必須出售。

商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

注意：

商住樓的產(chǎn)權(quán)是屬于“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，所用到期之后不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅來說商住樓的房價(jià)雖然便宜，但是其隱性成本其實(shí)很高。而且在轉(zhuǎn)手的時(shí)候，目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，只能按照商用來計(jì)算，轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%。除此之外，商住樓轉(zhuǎn)讓還需要交納營業(yè)稅、土地*等。

1、土地性質(zhì)不同

商住樓的土地使用性質(zhì)一般都是綜合用地或是商業(yè)用地，可以作為商用、住宅使用。而住宅樓的土地使用性質(zhì)是普通住宅用地，一般只能按照民用住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造和使用。

2、產(chǎn)權(quán)年限不同

商住樓的土地性質(zhì)是以商業(yè)用地或綜合用地為主，所以其房屋產(chǎn)權(quán)年限為40-50年，而住宅樓的土地性質(zhì)是普通住宅用地，所以其房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年。

3、生活成本的不同

商住樓的土地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，所以水電費(fèi)交納等都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，一般是住宅樓的兩倍左右。商業(yè)用水費(fèi)5.5元/噸，電費(fèi)0.8元/度；住宅用水費(fèi)2.7元/噸，電費(fèi)0.47元/度。

4、公攤面積的不同

因?yàn)樯套堑牡撞恳话愣际巧痰隇橹?，所以商住樓的公攤面積相對(duì)比較大，一般在30%左右，而住宅樓的公攤面積一般在17%到22%左右。

5、落戶性質(zhì)不同

商住樓是不限購的，但是也不能落戶，所以對(duì)有落戶需求的購房者來說要慎重考慮。而住宅樓是可以落戶的，而且在購買商住樓的時(shí)候，大多地區(qū)都是不能申請(qǐng)公積金貸款的，所以要謹(jǐn)慎購買。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（一九九0年五月十九日中華人民共和國國務(wù)院令第五十五號(hào)發(fā)布自發(fā)布之日起施行）

第十二條土地使用權(quán)出讓*年限按下列用途確定：

（1）居住用地七十年；

（2）工業(yè)用地五十年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（5）綜合或者其他用地五十年。

所以商住樓如果是商業(yè)用地的話，那么其產(chǎn)權(quán)就是四十年；如果是綜合用地的話，其產(chǎn)權(quán)就是五十年。

那么當(dāng)商住樓產(chǎn)權(quán)到期怎么辦呢？

房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是*的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，但是土地使用權(quán)是有期限的。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

所以當(dāng)土地使用年限屆滿時(shí)，使用者如果要繼續(xù)使用土地的，那么可以申請(qǐng)繼續(xù)使用。而續(xù)期費(fèi)用如何計(jì)算，目前的商住樓使用年限規(guī)定中并無關(guān)于此項(xiàng)的規(guī)定。