簽購房合同

1、訂金和定金需區(qū)分

在查看購房合同的時候，需要注意的是，一定要看清楚“定金”和“訂金”，這兩者有很大的區(qū)別，訂金只是表示自己買房的意愿，如果*終不想買房了，開發(fā)商將需退回訂金。定金則不同了，定金代表著比已經(jīng)決定買下這套，簽下合同并交付定金后，就已經(jīng)產(chǎn)生了法律效力。

2、明確各項違約金數(shù)額

還有，購房者在簽購房合同的時候，一定要看好各項違約金究竟是百分之幾、千分之幾還是萬分之幾。少一個零，實際賠款時需要付出的人民幣數(shù)量可是有著大大區(qū)別的，另外，特別要警惕開發(fā)商在補充協(xié)議中更改違約金的比例。

3、購房合同中的空白條款

在簽訂購房合同的時候，你會發(fā)現(xiàn)，有的購房合同上下面會有一項空白條款，有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。

4、交房日期不可拖

還要明確交房日期，開發(fā)商需按照購房合同規(guī)定的日期交房，*不可拖延，一旦開發(fā)方拖延交房，則視為開發(fā)商違約，開發(fā)商可以依法向開發(fā)商索取違約金。因此，購房者不但要看清交房日期，還需把具體違約責任寫入購房合同中。

5、確認房屋用地類型

簽購房合同需要注意什么，通常在合同的*條“項目建設(shè)依據(jù)”中，會要求開發(fā)商填寫地塊的面積及規(guī)劃用途，以及使用年限。這個部分購房者務(wù)必要作為重點查看，因為土地性質(zhì)不同，使用年限也是不同的，比如，商業(yè)住宅的土地使用年限為40－50年；而商品住宅的土地使用年限為70年。

1、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購房人必須審查的*重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

2、確保買賣安全

除了具備上面給大家介紹的“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應(yīng)當?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

3、另簽物管協(xié)議

另外，簽購房合同要注意的細節(jié)中，現(xiàn)在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容進行協(xié)商一致，這一點消費者也是需要注意的。

4、拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房人應(yīng)當繳納契稅、印花稅等，購房人應(yīng)當按法律規(guī)定繳納。而公證費、律師費等則不是購房人必須繳納的費用，如果開發(fā)商強制收取，則屬亂收費，購房人有權(quán)拒絕。

5、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，先要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應(yīng)當具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

6、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購房人買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房人事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議購房人采取以下辦法：

1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。

2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。

3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

7、完善合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。建議購房人要認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對標準合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權(quán)修改。

2、對于標準合同已印制好的選擇性條款，購房人可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己*有利的約定。

3、對于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當是雙方當事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房人可據(jù)此索回定金和已付房款。

8、明確交樓標準

簽購房合同要注意的十大細節(jié)中，目前標準購房合同中的交樓標準有三種：

1、該商品房經(jīng)驗收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

購房人選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求*。

目前大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房人或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。

9、慎簽補充協(xié)議

目前開發(fā)商通常預(yù)先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房人簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房人非常苛刻。因此，購房人須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當是與對方就補充協(xié)議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。

10、把好收樓關(guān)

1、查看“三書一證一表”

收樓時開發(fā)商必須向購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量*書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購房人有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗樓

購房人按照購房合同約定的收樓標準到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表收樓表》中簽字確認。

購房合同可以更名嗎？如果說合同已經(jīng)備案，則購房合同就無法更名，如果已經(jīng)完成網(wǎng)簽，建議和開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商同意的話，先要撤銷合同，并且原合同撤銷之后，要再次簽訂合同重新備案，這樣是可以的。這里面關(guān)鍵的是要取得開發(fā)商的同意，并且您需要確定，是否原合同真正撤銷，這樣您的合同才能成功備案。

購房合同更名流程：

1、沒有網(wǎng)簽

沒有網(wǎng)簽指的是商品房買賣合同尚未拿到交易中心簽和備案。這時購房者只需同開發(fā)商協(xié)商，把之前簽訂的合同注銷，以需更改的人的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費，處理起來比較簡單，開發(fā)商一般都會同意的。

2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽

如果說已經(jīng)完成網(wǎng)簽，首先要做的是撤回網(wǎng)簽，然后去房管局要重新簽的材料，這樣才能重新備案簽新的合同。這個*對于開發(fā)商比較麻煩，所以沒有特殊情況一般開發(fā)商都不愿意做。因為國務(wù)院規(guī)定禁止期房轉(zhuǎn)讓，對于開發(fā)商還有一個撤網(wǎng)簽率的問題，因此，一般情況下開發(fā)商不愿意做。