房貸還款

房貸的還款*有兩種，一種是等額本息還款法，一種是等額本金還款法，那么這兩種*哪種*劃算呢？

1、等額本息還款法

等額本息還款法就是按照按揭貸款的本金總額和利息總額全部加起來，然后再平攤到每個月還款的數(shù)額上面，也就是說每個月還款的數(shù)額，總是一樣固定不變的，但是是每月還款額中的本金比重會根據(jù)月份逐月遞增、利息則相反呈現(xiàn)遞減的狀態(tài)。

2、等額本金還款法

等額本金還款法指的是貸款人把本金平均的分?jǐn)偟矫總€月中，然后再付清從上一個交易日到現(xiàn)在還款之間的全部利息。每個月償還的本金在數(shù)額上都是一樣的，同時還需要償還剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。

3、哪種*劃算

等額本息和等額本金的本質(zhì)區(qū)別就是在于，等額本息每月的還款都一樣，而等額本金每月還款金額不一樣，其中本金一樣，但利息不一樣。

如果想少還利息，可以選擇“等額本金”的還款*，經(jīng)過簡單的計算，如果是按照4.9%的基準(zhǔn)利率貸款100萬，30年下來，等額本金的理想要比等額本息的利息要少17.35萬元。但是等額本金初期的月供，比本息*要多一些，所以具體哪種劃算還是因人而異的。

不同的房貸都有不同的貸款期限，比較常見的有10年、20年、25年跟30年，對于房貸幾年內(nèi)還清*劃算需要根據(jù)具體的貸款*進(jìn)行不同的分析。

1、如果使用公積金貸款買房的話，不建議大家提前還清房貸，因為公積金貸款的利率比一般商業(yè)貸款低，而且提前還清房貸還不用收取違約金，所以如果提前還清房貸會有些不值。

2、如果選擇的是商業(yè)貸款買房的話，且采用的是等額本息的還款*，那么*選擇在還款時間的前三分之一時間內(nèi)還清貸款比較劃算，因為等額本息還款*前幾年還的房貸月供都是在還利息，本金很少，所以提前還清全款，這樣就可以省下一大筆利息費；

3、如果采用的是等額本金還款*，一般銀行工作人員也都會建議在還款時間的前二分之一時間內(nèi)還清貸款就會比較劃算，因為等額本金的還款*本金不變，但本金占比例較大，利息會相對等額本息少得多，所以這樣是*劃算的。

貸款的時候，等額本息不超過貸款年限的一半，也就是15年；等額本金不超過貸款年限的1/3，也就是10年。這兩種*是*為劃算的，也就是說如果是選擇等額本息的*在15年內(nèi)還清是*劃算的，但是如果是等額本金的*，那么房貸15年就不劃算了。

現(xiàn)在銀行提供的“貸款買房”，主要有三種*，公積金貸款、商業(yè)貸款跟組合貸款。

1、公積金貸款

公積金貸款買房可以說是一種福利性購房貸款，可以以低利率貸款買房，而且每月還能通過公積金直接抵扣還房貸的*。

2、商業(yè)貸款

又稱個人住房貸款，指的是在城鎮(zhèn)購房時，不僅要具備一定的民事行為能力，還要具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，才能通過用所購買的產(chǎn)權(quán)住房或銀行認(rèn)可的擔(dān)保*作為抵押向銀行進(jìn)行申請的貸款。

3、組合貸款

組合貸款就是公積金貸款+商業(yè)貸款，一般選擇組合貸款*，則說明貸款金額比較大，而公積金貸款因為限額無法滿足這一點，所以就只能通過申請商業(yè)貸款來補充這多出的部分貸款額度。

這三種貸款*的利率高低程度是：金積金貸款>組合貸款>商業(yè)貸款。