房貸月供

在我國(guó)，按揭貸款的還款*有三種，貸款期限在1年的一次性還款*，貸款期限在1年以上的等額本息或等額本金還款*。

一般涉及到房貸月供的，都是貸款期限在1年以上的貸款，房貸月供可以有兩種還款*，相對(duì)應(yīng)的就有兩種計(jì)算方法，等額本息還款和等額本金還款。

1、等額本息還款：

每月還款金額一樣，但其中的本金部分逐月遞增，而道利息部分逐月遞減。在還款期內(nèi)，支付的總利息費(fèi)用，高于等額本金還款*。

2、等額本金還款：

每月還款金額逐月遞減，其中本金部分保持不變，而利息逐月遞減。在還款期內(nèi)，支付的總利息費(fèi)用低于等額本息法，但前期還款額（含本金和利息）高于等額本息還款*。

所以房貸月供具體的算法是什么要看選擇的還款*是什么。 

1、房貸月供計(jì)算公式如下： 

（1）等額本息還款的房貸月供計(jì)算方法：

房貸月供額=貸款本金*月利率*(1+月利率)^總還款月數(shù)/[(1+月利率)^總還款月數(shù)-1]。

（2）等額本金還款的房貸月供計(jì)算方法：

房貸月供額=貸款本金/總還款月數(shù)+(貸款本金-累計(jì)已還款本金)*月利率。

2、兩種還款*比較 

（1）等額本息還款法：償還初期利息支出*，本金*少。在之后的還款過(guò)程中，利息支付逐步減少，本金逐步增加，但是每月以相等的額度償還金額(本+息)。

所以這種還款*比較適合收入低且積蓄少的年輕人，因?yàn)榍捌诘脑鹿毫Ρ容^小。

（2）等額本金還款法：每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減，每月償還金額(本+息)逐漸減少?？偣矁斶€的利息比等額本息法要少。

這種還款*前期還款壓力比較大，適合收入高且有一定積蓄的中年人。

一般情況下，30年的貸款是不容易達(dá)到的，只有辦理房屋抵押貸款才有可能達(dá)到30年的貸款年限。具體需要的條件如下：

1、借款人年齡+房屋年齡 

抵押貸款的年限，對(duì)借款人的年齡以及房屋年齡有所限制，要求這兩個(gè)年齡之和加起來(lái)，男不超過(guò)65歲，女不超過(guò)55歲。

所以想要辦理到30年的貸款，那么貸款人的年齡越小越有優(yōu)勢(shì)，房屋年齡也是越小越有優(yōu)勢(shì)。

2、土地使用年限

土地使用年限≠房齡。想要貸款30年，就要保證貸款到期日，不能超過(guò)土地使用的到期年限。所以貸款之前，一定要查清購(gòu)買房屋的土地使用年限。

3、房產(chǎn)性質(zhì)

貸款年限，還與房產(chǎn)性質(zhì)有關(guān)。正常情況下，70年產(chǎn)權(quán)的房子，貸款年限≤30年；40年產(chǎn)權(quán)和50年產(chǎn)權(quán)的房子，貸款年限≤10年；私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房，貸款年限≤20年。