什么是存量房

存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的理解和我們所經(jīng)營運作的范圍來說，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介*人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房*市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了該縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

1、存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商*新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。

存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。

2、商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商*企業(yè))通過出讓*取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受 政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

一、存量房的優(yōu)點

1、存量房都是現(xiàn)樓，不會出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)*建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。

2、存量房都是經(jīng)過了好幾年的使用期，房子潛在的問題都已經(jīng)暴露出來，很容易看出來，如漏水，地面塌陷什么的。也可以通過探訪賣家的街坊鄰居，了解房子質(zhì)量狀況。

二、存量房的缺點

1、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)風(fēng)險細(xì)分為很多種，如交易對方并不是產(chǎn)權(quán)所有人，或不是完全所有人。這種情況可以通過對比房產(chǎn)證和身份證來驗證，前提是房產(chǎn)證真實有效。

2、*風(fēng)險

*交付理所當(dāng)然是二手房交易中*重要的階段。對于仍處于還貸中的二手房，有不少房主要求用購房者的首付款支付剩余貸款，從而解除房屋抵押狀態(tài)。因該項操作風(fēng)險大，易出現(xiàn)*挪用等情況，建議購房者不予考慮，可以讓房主選擇中介公司的墊資服務(wù)。除了首付款，在房屋過戶后還需交割物業(yè)、水、電等費用，購房者可截留一部分尾款，待交接完畢后再行支付。

3、房屋質(zhì)量風(fēng)險

房屋質(zhì)量問題比較復(fù)雜，比如是否兇宅、房屋是否漏水、是否有過突擊裝修掩蓋質(zhì)量問題。