小產(chǎn)權(quán)房

　　1、法律的角度看

　　從法律的角度而言，小產(chǎn)權(quán)指的是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋。也就是說(shuō)這類房子是沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者無(wú)法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證以及產(chǎn)權(quán)證的。

　　2、無(wú)法進(jìn)行貸款

　　由于小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過備案，沒有房產(chǎn)證的，因此銀行是不給予貸款的。若需要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說(shuō)是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。

　　3、小產(chǎn)權(quán)房交易難

　　小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

　　總結(jié)：從以上的三個(gè)角度來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，故而購(gòu)買的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)比較的大，至于要不要買，要看業(yè)主自己怎么想了。

　　1、看房

　　買賣雙方相約實(shí)地考察房屋，并且初步洽談價(jià)格、付款*、交房日期等事項(xiàng)。一般來(lái)說(shuō)，在交易過程中，由買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付。

　　2、查檔

　　買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)前往檔案大廈國(guó)土部門查房檔案。

　　3、簽合同

　　交易雙方可以就房屋價(jià)格、定金、首期款、貸款申請(qǐng)時(shí)間、過戶申請(qǐng)時(shí)間和交房日期等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認(rèn)無(wú)誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。

　　4、公證

　　賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。*監(jiān)管及貸款申請(qǐng)買方支付首期款到按揭銀行*監(jiān)管賬號(hào)，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂*監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔(dān)保公司，時(shí)間大概在約7到8個(gè)工作日左右。

　　5、贖樓

　　買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司會(huì)向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，然后擔(dān)保公司會(huì)向銀行出具贖樓擔(dān)保，并進(jìn)行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時(shí)間大約在5個(gè)工作日左右。

　　6、過戶

　　買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，這期間大約需要5個(gè)工作日。

　　7、繳費(fèi)

　　買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費(fèi)并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔(dān)保公司會(huì)帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時(shí)間大約在10個(gè)工作日左右。

　　8、交房

　　買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。

　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。目前小產(chǎn)權(quán)還無(wú)法變成大產(chǎn)權(quán)，只有通過國(guó)家行為，將集體所有土地轉(zhuǎn)成國(guó)有土地，才有可能變成大產(chǎn)權(quán);因?yàn)榻缍ù螽a(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的主要標(biāo)準(zhǔn)是看房產(chǎn)所占土地的來(lái)源，如果是國(guó)家或者當(dāng)?shù)卣畡潛芑蜣D(zhuǎn)讓的，則屬于大產(chǎn)權(quán)。

　　在即將實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍?！稐l例》的出臺(tái)實(shí)施就更使得這一問題急需解決，因此距離小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”應(yīng)該不遠(yuǎn)了。