土地所有權(quán)

1、土地所有權(quán)：

土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)自己的土地所享有的占有、使用、*和處分的權(quán)利。土地所有者這種占有、使用、*和處分權(quán)利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。根據(jù)《憲法》規(guī)定，在我國(guó)，土地所有權(quán)的權(quán)利主體只能是國(guó)家和農(nóng)民集體，其它任何組織和公民個(gè)人都不享有土地所有權(quán)，這是由我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制決定的。

其中：城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

國(guó)家所有的土地不需要專門確權(quán)，集體土地所有權(quán)分別確定給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有、村農(nóng)民集體所有或村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有。

2、土地使用權(quán)：

土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)村集體和個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、*和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)是中國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得*的權(quán)利，國(guó)有土地使用權(quán)的取得*有劃撥、出讓、出租、作價(jià)入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得*的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第184條關(guān)于不得抵押的財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，土地所有權(quán)不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

土地所有權(quán)包括國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。目前，我國(guó)法律沒有規(guī)定對(duì)國(guó)有土地所有權(quán)可以抵押。集體所有土地分為農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般不允許抵押。如果允許土地所有權(quán)抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，必然帶來(lái)土地所有權(quán)歸屬的改變，從而違反《憲法》和法律關(guān)于我國(guó)土地只能歸國(guó)家或者集體所有的規(guī)定。

所以根據(jù)法律規(guī)定，土地所有權(quán)不得進(jìn)行抵押來(lái)?yè)?dān)保合同的履行。

*百八十四條　下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權(quán)。

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

一、土地所有權(quán)的范圍、取得

我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有制，與其他私有制國(guó)家不一樣，我國(guó)的土地所有權(quán)主要依據(jù)法律進(jìn)行確認(rèn)，因此土地所有權(quán)是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)規(guī)定的所有權(quán)的一部分。

根據(jù)《憲法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》)，我國(guó)的土地所有權(quán)分為國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。其中，國(guó)家所有權(quán)依照法律規(guī)定進(jìn)行確定，不需要進(jìn)行登記。集體所有權(quán)也是依照法律規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)，但需要必要的登記工作。

《物權(quán)法》第四十一條規(guī)定：法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。

也就是說，任何單位和個(gè)人或者其他組織不能取得土地所有權(quán)，土地所有權(quán)只有國(guó)家所有和集體所有兩種形式。

《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地，自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《物權(quán)法》第四十八條規(guī)定：森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

關(guān)于土地所有權(quán)，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(以下簡(jiǎn)稱《土地管理法實(shí)施條例》)第二條規(guī)定：

下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：

(一)城市市區(qū)的土地。

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。

(三)國(guó)家依法征用的土地。

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。

(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。

(六)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

以上是《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)國(guó)有土地所有權(quán)做的細(xì)化規(guī)定。

《物權(quán)法》第五十八條規(guī)定：集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

(一)法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。

(二)集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施。

(三)集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施。

(四)集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

二、土地所有權(quán)的確權(quán)、依據(jù)

1、土地所有權(quán)的確權(quán)

關(guān)于集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地所有權(quán)兩種所有權(quán)形式的確權(quán)，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

2、土地所有權(quán)的依據(jù)

土地所有權(quán)需要依照法律確認(rèn)，而不是通過登記確認(rèn)，這與《物權(quán)法》中規(guī)定的其他物權(quán)不同，比較特殊。

《土地管理法》第十一條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

可以看出，集體土地的確權(quán)依據(jù)是登記，需要進(jìn)行土地確權(quán)登記，也就是發(fā)土地證并記載于土地登記簿上。該土地所有權(quán)證包括集體土地所有權(quán)證和集體土地建設(shè)用地使用證兩種證書，所以集體土地所有權(quán)需要登記發(fā)證確認(rèn)。

《土地登記辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿上公示的行為。

前款規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán);集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)(不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))。與集體土地使用權(quán)不同，國(guó)有土地使用權(quán)的取得不需要登記。

在土地使用權(quán)的取得中，有的土地依據(jù)登記，有的土地不需要登記。

例如《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。對(duì)于以上物權(quán)的生效，可以不依照登記。

歸納來(lái)說，取得土地使用權(quán)不需要登記的情況有三種：*，法院的判決可以證明權(quán)利屬于個(gè)人，第二，仲裁委員會(huì)的判決和人民政府的征收決定，這三，依據(jù)法律文書而導(dǎo)致的權(quán)利成立。

除此外，還有一些情況：

《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

《物權(quán)法》中第三十一條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

也就是說，在以上情況下處置特殊物權(quán)時(shí)，需要進(jìn)行登記。

三、土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

1、土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方向

《憲法》規(guī)定土地所有權(quán)不能買賣，但在實(shí)際操作中，我國(guó)的國(guó)有所有制和集體所有制之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移，只是這種轉(zhuǎn)移具有嚴(yán)格的方向性限制，即只能由集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地所有權(quán)，這是目前*存在的轉(zhuǎn)移*。

2、土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移途徑

土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移途徑有兩種：征收和沒收。

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

《物權(quán)法》和《土地管理法》并沒有對(duì)公共利益做出明確具體的界定，現(xiàn)實(shí)生活中的征收行為包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型水利、水電、交通、重點(diǎn)能源建設(shè)等，也包括實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、改變城市面貌等，這些都是公共利益，能夠使百姓普遍受益。

《物權(quán)法》第四十三條規(guī)定：國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

《土地管理法》實(shí)行耕地特殊保護(hù)政策，對(duì)征地具有明確規(guī)定，其中征地中常見的將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是國(guó)家嚴(yán)格限制的類別。