想了解一下農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法內(nèi)容,以便將來要用到。
關(guān)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,人們?cè)谡J(rèn)識(shí)和理解上存在較大差異.不少學(xué)者在研究集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題時(shí)未區(qū)分建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地,對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體和主體都作了擴(kuò)大理解.總的來看主要有兩種理解:一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn).前者是指集體土地所有者與建設(shè)用地使用者之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系;后者是指土地使用者相互之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系.另一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅指集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移.筆者贊同后者.從嚴(yán)格意義上講,土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)在土地用者之間的轉(zhuǎn)移,不應(yīng)包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權(quán)"流轉(zhuǎn)",更不應(yīng)該將流轉(zhuǎn)的客體擴(kuò)大到家用地.
雖然"流轉(zhuǎn)"和"再次流轉(zhuǎn)"都可以實(shí)現(xiàn)土地有償使用,但兩者間有著重要的區(qū)別:
(1)所謂的"流轉(zhuǎn)",實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的初次分離.在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下,這種分離與建設(shè)用地使用權(quán)的取得實(shí)質(zhì)上屬于同一過程,通常會(huì)涉及到土地用途的改變和土地利用規(guī)劃的實(shí)施.因此,集體建設(shè)用地使用權(quán)與所有權(quán)分離的前提是政府依法審批.雖然"流轉(zhuǎn)"中土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)協(xié)議,*終還要經(jīng)人民政府的批準(zhǔn),但這種批準(zhǔn)是被動(dòng)的,形式上的,很難體現(xiàn)審批的真正意圖.在政府審批把關(guān)不嚴(yán)的情況下,很可能導(dǎo)致大量土地在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府的操作下涌入市場(chǎng),耕地保護(hù)將更加艱難.而"再次流轉(zhuǎn)"僅限于建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),一般不涉及到農(nóng)地的轉(zhuǎn)用問題和規(guī)劃的變更,也無(wú)需政府審批.以所謂的"流轉(zhuǎn)"獲得建設(shè)用地使用權(quán)的做法,實(shí)質(zhì)上是規(guī)避政府審批的非法占地行為.
(2)"流轉(zhuǎn)"主要發(fā)生在集體土地所有者與土地使用者之間,通常是在地方政府的操作下進(jìn)行.其結(jié)果通常是增加建設(shè)用地的供給總量,而不是提高現(xiàn)有存量建設(shè)用地的利用率;而"再次流轉(zhuǎn)"是對(duì)存量建設(shè)用地使用權(quán)的重新分配,其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分,合理的利用,并不會(huì)增加新的建設(shè)用地.
(3)"流轉(zhuǎn)"如果監(jiān)管不力,極易造成土地供給失控,產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)后果;而"再次流轉(zhuǎn)"比較容易監(jiān)控,以通過流轉(zhuǎn)合同,土地使用權(quán)變更登記,稅收,價(jià)格等手段予以監(jiān)控.
基于上述區(qū)別,筆者認(rèn)為集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指存量建設(shè)用地使用權(quán)在集體建設(shè)用地使用者之間的流轉(zhuǎn),而不應(yīng)包括土地所有者與土地使用者之間所謂的流轉(zhuǎn).就像國(guó)有土地使用權(quán)出讓不同于轉(zhuǎn)讓,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)中的發(fā)包不同于轉(zhuǎn)包一樣,它們遵循的是不同的規(guī)則,有不同條件和要求.準(zhǔn)確界定"流轉(zhuǎn)"的含義,對(duì)于我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立,對(duì)于未來國(guó)家進(jìn)行土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管,以及對(duì)于土地資源的合理利用與保護(hù),都具有十分重要的意義.
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關(guān)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,人們?cè)谡J(rèn)識(shí)和理解上存在較大差異。不少學(xué)者在研究集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題時(shí)未區(qū)分建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地,對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體和主體都作了擴(kuò)大理解??偟膩砜粗饕袃煞N理解:一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。前者是指集體土地所有者與建設(shè)用地使用者之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系;后者是指土地使用者相互之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅指集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移。筆者贊同后者。從嚴(yán)格意義上講,土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)在土地用者之間的轉(zhuǎn)移,不應(yīng)包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權(quán)“流轉(zhuǎn)”,更不應(yīng)該將流轉(zhuǎn)的客體擴(kuò)大到家用地。
雖然“流轉(zhuǎn)”和“再次流轉(zhuǎn)”都可以實(shí)現(xiàn)土地有償使用,但兩者間有著重要的區(qū)別:
(1)所謂的“流轉(zhuǎn)”,實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的初次分離。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下,這種分離與建設(shè)用地使用權(quán)的取得實(shí)質(zhì)上屬于同一過程,通常會(huì)涉及到土地用途的改變和土地利用規(guī)劃的實(shí)施。因此,集體建設(shè)用地使用權(quán)與所有權(quán)分離的前提是政府依法審批。雖然“流轉(zhuǎn)”中土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)協(xié)議,*終還要經(jīng)人民政府的批準(zhǔn),但這種批準(zhǔn)是被動(dòng)的、形式上的,很難體現(xiàn)審批的真正意圖。在政府審批把關(guān)不嚴(yán)的情況下,很可能導(dǎo)致大量土地在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府的操作下涌入市場(chǎng),耕地保護(hù)將更加艱難。而“再次流轉(zhuǎn)”僅限于建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),一般不涉及到農(nóng)地的轉(zhuǎn)用問題和規(guī)劃的變更,也無(wú)需政府審批。以所謂的“流轉(zhuǎn)”獲得建設(shè)用地使用權(quán)的做法,實(shí)質(zhì)上是規(guī)避政府審批的非法占地行為。
(2)“流轉(zhuǎn)”主要發(fā)生在集體土地所有者與土地使用者之間,通常是在地方政府的操作下進(jìn)行。其結(jié)果通常是增加建設(shè)用地的供給總量,而不是提高現(xiàn)有存量建設(shè)用地的利用率;而“再次流轉(zhuǎn)”是對(duì)存量建設(shè)用地使用權(quán)的重新分配,其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用,并不會(huì)增加新的建設(shè)用地。
?。?)“流轉(zhuǎn)”如果監(jiān)管不力,極易造成土地供給失控,產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)后果;而“再次流轉(zhuǎn)”比較容易監(jiān)控,以通過流轉(zhuǎn)合同、土地使用權(quán)變更登記、稅收、價(jià)格等手段予以監(jiān)控。
基于上述區(qū)別,筆者認(rèn)為集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指存量建設(shè)用地使用權(quán)在集體建設(shè)用地使用者之間的流轉(zhuǎn),而不應(yīng)包括土地所有者與土地使用者之間所謂的流轉(zhuǎn)。就像國(guó)有土地使用權(quán)出讓不同于轉(zhuǎn)讓,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)中的發(fā)包不同于轉(zhuǎn)包一樣,它們遵循的是不同的規(guī)則,有不同條件和要求。準(zhǔn)確界定“流轉(zhuǎn)”的含義,對(duì)于我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立,對(duì)于未來國(guó)家進(jìn)行土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管,以及對(duì)于土地資源的合理利用與保護(hù),都具有十分重要的意義。
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