鄭州經(jīng)濟(jì)適用房交易

　　一、賣方應(yīng)承擔(dān)的稅收和費(fèi)用

　　1、印花稅：成交價(jià)×0.05%;

　　2、營(yíng)業(yè)稅：購(gòu)入后超過(guò)5年(含)的非普通住房出售的，計(jì)算方法：(出售價(jià)格-購(gòu)入價(jià)格)×5.6%;購(gòu)入不足5年的住房出售的。計(jì)算方法：出售價(jià)格×5.6%。

　　3、個(gè)人所得稅

　　應(yīng)納稅額=(合同價(jià)-購(gòu)買成本-合理費(fèi)用)，按照差額20%的個(gè)稅征收。目前朝陽(yáng)成本價(jià)房如查不到原值的可按照合同價(jià)的全額1%征收個(gè)稅;

　　免稅條件：(1)自有*一套住房且居住五年以上免征個(gè)人所得稅;(2)對(duì)出售自有住房與購(gòu)買價(jià)無(wú)差額的，可根據(jù)原購(gòu)買房產(chǎn)*免除征收。

　　4、土地*

　　應(yīng)納稅額=成交價(jià)的1%

　　免稅條件：(1)普通住宅在其轉(zhuǎn)讓時(shí)，暫免征收土地*(2)轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地*;(3)居住滿三年未滿五年的，減半征收土地*;(4)居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地*。

　　5、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)

　　該稅在賣方需要交納*、營(yíng)業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的*、營(yíng)業(yè)稅的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，若無(wú)需繳納*、營(yíng)業(yè)稅的，也無(wú)需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。

　　6、教育附加費(fèi)

　　該稅在賣方需要交納*、營(yíng)業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的*、營(yíng)業(yè)稅的稅額進(jìn)行計(jì)算，若無(wú)需繳納*、營(yíng)業(yè)稅的，也無(wú)需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。

　　二、買方應(yīng)承擔(dān)的稅收和費(fèi)用

　　1、印花稅：成交價(jià)×0.05%(暫免征收)

　　2、契稅

　　(1)普通住宅

　　個(gè)人購(gòu)買家庭二套住房的，即合同價(jià)×3%征收;

　　個(gè)人購(gòu)買家庭首套住房，且系90平米以下的，按1%征收，即合同價(jià)×1%;90-140平米合同價(jià)×1.5%;140平米以上均按3%征收。

　　(2)非普通住宅

　　成交價(jià)(合同價(jià))×3%(超過(guò)140平米或50年商業(yè)辦公均一樣)

　　一、交易流程

　　1、申領(lǐng)表格

　　賣方持房屋權(quán)證、身份證明，還要持其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)，到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表》和《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售征詢意見(jiàn)表》。

　　2、審核

　　交易管理部門須在15個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作并作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的書(shū)面決定。

　　3、買賣雙方交易

　　買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，并去房屋交易管理部門辦理立契過(guò)戶手續(xù)：

　　(1)房屋獲得上市批準(zhǔn)后，賣方即可通過(guò)上網(wǎng)、托熟人、登廣告、委托*等*找到買主，買賣雙方協(xié)商確定成交價(jià)格，簽訂書(shū)面合同。

　　(2)雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理立契過(guò)戶手續(xù)。賣方提交房屋權(quán)證或確權(quán)證明，身份證或其他有效身份證明，其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)等等，交給交易管理部門批準(zhǔn)上市出售的書(shū)面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明，外省市個(gè)人還須提交有關(guān)部門批準(zhǔn)的購(gòu)房證明。

　　(3)交易管理部門自受理之日起25個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作(含對(duì)申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行的評(píng)估)，并按照有關(guān)規(guī)定，計(jì)收有關(guān)稅費(fèi)完成立契過(guò)戶手續(xù)。

　　二、經(jīng)濟(jì)適用房注意事項(xiàng)

　　1、位置

　　雖然很多經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)位人們能接受，但人們不能接受的是經(jīng)濟(jì)適用房的位置。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的位置即代表著長(zhǎng)期的交通。經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目大部分很多都位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。還有些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)到市區(qū)的公交線路和可選擇的站點(diǎn)又相對(duì)較少，幾年后的事至少無(wú)法讓購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者犧牲現(xiàn)在的工作或事業(yè)。

　　2、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房戶型

　　購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候要搞清分?jǐn)偯娣e、使用面積等概念，充分考察戶型。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)不追求大面積大的同時(shí)也增加房?jī)r(jià)、物業(yè)管理等費(fèi)用，應(yīng)更注重經(jīng)濟(jì)適用房居室功能。在有條件進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房戶型選擇時(shí)，應(yīng)該盡量以專業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)去做選擇。

　　房屋完全產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證組成。房屋在取得了兩證后即證明取得該房屋的完全交權(quán)。通常所指的年限一般是指土地使用權(quán)的年限，此年限以開(kāi)發(fā)商取得此片土地的使用權(quán)之日算起，具體期限要看土地使作權(quán)證。土地使用期限根據(jù)土地規(guī)劃的用途和具體情況來(lái)確定，如商業(yè)用地*長(zhǎng)40年，住宅用地*長(zhǎng)70年，也有50年的。

　　而經(jīng)濟(jì)適用房大批都是劃拔*取得的土地，由國(guó)家無(wú)償批付使用的，沒(méi)有具體土地使用期限。只有出讓的土地取得*才有期限。不論土地使用期限是多少，房屋所有權(quán)始終歸房主所有。根據(jù)即將發(fā)布的物權(quán)法的精神，土地使用期屆滿前一年，使用權(quán)人可以向國(guó)家申請(qǐng)土地使用權(quán)續(xù)期但*長(zhǎng)不超過(guò)30年。期滿國(guó)家要收回土地及其地上附著物的，補(bǔ)償辦法比照拆遷補(bǔ)償辦法執(zhí)行。