樓面價(jià)

樓面價(jià)指的是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r(jià)格。

1、樓面價(jià)的計(jì)算方法：

樓面價(jià)=出讓土地價(jià)格/該土地允許的*建筑面積

*建筑面積受政府批準(zhǔn)的容積率控制。

2、樓面價(jià)與兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)，土地本身的價(jià)格，和規(guī)劃容積率。

（1）土地價(jià)格，在進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，各種購買土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用是必須要包括在內(nèi)的；

（2）容積率：容積率指是用規(guī)劃總建筑面積除以地面總面積，又稱建筑面積毛密度。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

容積率的計(jì)算：

例如說，在10000平方的土地上建15000平方的房子，那么其容積率就為1.5。

3、樓面價(jià)直接表明了該建筑項(xiàng)目在進(jìn)行銷售的時(shí)候，其單位售價(jià)中所包含的土地成本。

1、房?jī)r(jià)主要是由土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、水電路等配套成本、景觀配套成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、營銷費(fèi)用、稅金等組成。

樓面價(jià)則是指土地總價(jià)格除以該土地的允許*建筑面積，也就是說，房子在售出的時(shí)候，其房?jī)r(jià)中就包含了樓面價(jià)?？梢哉f樓面價(jià)也是商品房*終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

2、所以樓面價(jià)表明該項(xiàng)目在銷售時(shí),單位售價(jià)中所包含的土地成本。而商品房的*終售價(jià)包括了樓面價(jià),開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房*終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

3、一般來說，樓面價(jià)為房?jī)r(jià)的30%到40%左右。一般情況下，房?jī)r(jià)是樓面地價(jià)、建設(shè)成本、財(cái)稅管理費(fèi)用、企業(yè)所得稅，以及預(yù)期利潤(rùn)加在一起的綜合。所以樓面價(jià)越高的話，房?jī)r(jià)自然也就越高。

4、正常情況下，房?jī)r(jià)約是樓面價(jià)的2倍，但是*近幾年來的房?jī)r(jià)發(fā)展，這種“2倍法則”在一二線城市中已經(jīng)不適應(yīng)了，多數(shù)都是“乘3”、“乘4”的情況。

1、樓面價(jià)是房?jī)r(jià)成本中的重要組成部分，是*終房?jī)r(jià)的重要影響因素一直。房?jī)r(jià)中包含了樓面地價(jià)，一般情況下，樓面價(jià)越高，房?jī)r(jià)也會(huì)越高。

2、樓面價(jià):

（1）樓面價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；

（2）規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；

（3）容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

3、房?jī)r(jià)：

房?jī)r(jià)=土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格

房?jī)r(jià)除了土地費(fèi)用之外，還包括建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。

4、正常情況下，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%~60%左右，所以會(huì)作為商品房*終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。