法拍房

法拍房是什么意思，法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

一般情況下，有如下幾種情況的房產(chǎn)會成為"法拍房"：

1、商業(yè)貸款產(chǎn)生

購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來償還貸款的。

2、民間借貸產(chǎn)生

例如說，張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，也只能向法院申請張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，這時(shí)可要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來還款。

3、司法沒收產(chǎn)生

刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。如該財(cái)產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。

4、無主財(cái)產(chǎn)

無主財(cái)產(chǎn)就是無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。

1、拍前核房

在購買法拍房之前，買房人應(yīng)該先對房屋被拍賣的真實(shí)性進(jìn)行核對，確定清楚該房屋是否具備交易資格。當(dāng)買房人核房以及簽訂了買房協(xié)議以后，就可以約定時(shí)間前往房屋所在地進(jìn)行看房。而輔拍機(jī)構(gòu)的工作人員一般都會協(xié)助買房人核實(shí)法拍房的拍賣信息，了解清楚法拍房是否被占用、出租等情況。

2、簽約交定金

買房人確定要購買法拍房以后，簽訂的不是《二手房買賣合同》，一般都是通過輔拍機(jī)構(gòu)來簽訂《房屋競買委托協(xié)議》，并且還需要繳納一定金額的拍賣定金。

3、看房

買房人核房以后，輔拍機(jī)構(gòu)的工作人員一般都會帶買房人前往法拍房所在地進(jìn)行實(shí)地看房，讓買房人了解清楚房屋的構(gòu)造、裝修情況、使用情況等等，然后再決定是否真的要購買法拍房。

4、繳納競拍保證金

當(dāng)買房人看房以后，確定要購買法拍房的話，輔拍機(jī)構(gòu)的工作人員就會指導(dǎo)買房人辦理報(bào)名競拍的手續(xù)，并且還要繳納一定金額的保證金。

5、拍賣競價(jià)

買房人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)參與自己所要購買的法拍房的競價(jià)，當(dāng)買房人競拍成功以后，法院就會幫助買房人出具《拍賣成交確認(rèn)書》，確認(rèn)買房人競拍法拍房成功。

6、審核購房資格

買房人把法拍房拍賣到手以后，就可以攜帶法院幫忙出具的《協(xié)助執(zhí)行通知書》等相關(guān)材料前往當(dāng)?shù)氐姆抗芫秩マk理法拍房的房屋產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)。

7、繳稅過戶

當(dāng)買房人根據(jù)納稅政策繳納了相關(guān)的稅費(fèi)以后，買房人就可以攜帶法院幫忙出具的《執(zhí)行裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》等材料前往當(dāng)?shù)氐姆抗芫秩マk理房屋過戶手續(xù)。

法拍房的好處：

1、房價(jià)較低

由于是拍賣，起拍價(jià)一般低于市價(jià)，基本在市價(jià)的70%到80%之間。 另外，大部分人不知道法拍房的渠道，所以導(dǎo)致拍賣人數(shù)的降低，而可能進(jìn)行撿漏。簡單來說，法拍房成交價(jià)可能便宜，而且容易買到。

2、不限購

如今各大城市進(jìn)行了限購政策，如果沒資格的，想買套房，可能法拍房是一個(gè)*簡單的*了。

買法拍房的壞處：

1、無法貸款

法拍房只能全款，一次性付清，而且要求付款時(shí)間短，就這一點(diǎn)就攔住了很多想購買法拍房的人。

2、容易產(chǎn)生債務(wù)糾紛

有的房子存在其他債權(quán)人，被抵押或者一房多賣的情況。

3、戶口遷出問題

同房屋交付一樣，無法強(qiáng)制房屋內(nèi)戶口遷出，面臨戶口不能遷出而保留在該房屋內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

4、買房人看房不方便

法院通常只對明顯的瑕疵進(jìn)行簡單描述，很可能會碰到存在瑕疵的房產(chǎn)，并且所有稅費(fèi)均要買家承擔(dān)。

5、收房難

對于房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶后的房屋交付，需要自行解決，實(shí)踐中可能出現(xiàn)收房難的問題；比如，房屋里面有租戶，我國一直執(zhí)行的是買賣不過租戶。不管房子如何買賣，租戶的合同都要按期執(zhí)行。還有房子的原主人，可能是從外面借私人貸款，多次抵押房子。